Leitprojekt Wohnen

Mit dem Leitprojekt „Wohnen in der Metropolregion Hamburg — bedarfsgerecht, zukunftsfähig, gemeinsam gestalten“ wurden von 2020 bis 2024 im Rahmen von neun Teilprojekten umsetzungsfähige Lösungsansätze für eine qualitätsvolle und bedarfsgerechte Entwicklung des Wohnungsbaus in der Metropolregion entwickelt und erprobt. Die Arbeitsergebnisse und Erkenntnisse der Teilprojekte bilden zusammen mit einer Evaluation bereits in der Metropolregion Hamburg realisierter guter Beispiele die Basis zur Erarbeitung von Handlungsempfehlungen, wie Kommunen eine bedarfsgerechte Wohnraumentwicklung stärker befördern können, welche teilräumlichen bzw. regionalen Strategien hierfür verfolgt werden können und welche Instrumente für welche Rahmenbedingungen besonders geeignet sind.

Wir haben zwei Versionen der Strategischen Handlungsempfehlungen erstellt. Die Kurzfassung der Strategischen Handlungsempfehlungen zur bedarfsgerechten wohnbaulichen Entwicklung in der Metropolregion Hamburg fasst die Aussagen auf 4 Seiten für schnelle Lesende zusammen. Die Langfassung ist für eine vertiefte inhaltliche Auseinandersetzung und Befassung mit der Fragestellung. Sie setzt sich intensiv damit auseinander, wie eine bedarfsgerechte wohnbauliche Entwicklung durch wohnungsmarktrelevante Akteure in Kommunen, Ämtern und Kreisen befördert werden kann. Zudem soll aufgezeigt werden, welche Instrumente besonders geeignet sind, die komplexen Herausforderungen im Spannungsfeld zwischen einer möglichst geringen Flächenneuinanspruchnahme, bezahlbaren Wohnkosten und der Erfüllung besonderer Wohnbedarfe zu bewältigen. Sie finden dort eine Reihe von guten Beispielen. Am Ende dieser Seiten finden Sie das vollständige Inhaltsverzeichnis.     

Diese Kurzfassung der Strategischen Handlungsempfehlungen können Sie auch als Broschüre herunterladen. Die Langfassung der Strategischen Handlungsempfehlungen, eine 82-seitige Broschüre, können Sie ebenfalls hier herunterladen. 

Herausforderungen einer bedarfsgerechten Wohnraumentwicklung

Die maßgeblichen Herausforderungen in der Metropolregion liegen in einem Mangel an verfügbaren Flächen für Wohnbauprojekte im Innenbereich, einer oft fehlenden Datenverfügbarkeit, Vorbehalten gegenüber einer baulichen Nachverdichtung sowie finanziellen und personellen Engpässen in den kommunalen Verwaltungen. Zusätzlich konkurrieren Flächen für Wohnungsbau u.a. mit denen für gewerbliche Entwicklung, für Erzeugung erneuerbarer Energien und Maßnahmen des Klimaschutzes.

Unterschiedliche Bedarfsgruppen auf dem Wohnungsmarkt

Um die Wohnraumentwicklung an den bestehenden Bedarfen ausrichten zu können, sind zunächst Aussagen über die quantitative und qualitative Nachfrage unterschiedlicher Bedarfsgruppen und ihre räumliche Verteilung erforderlich. Familiengerechter Wohnraum wird besonders in gut angebundenen Kommunen im Hamburger Umland nachgefragt. Senior/-innengerechter Wohnraum wird aufgrund der alternden Bevölkerung immer wichtiger, mit einem Fokus auf Barrierefreiheit und zentral gelegene Wohnungen. Gleiches gilt aufgrund der Verkleinerung der Haushaltsgrößen für Ein- und Zweipersonenhaushalte, die vor allem kleinere Wohnungen in zentralen Lagen nachfragen. Geringverdienende haben aufgrund der hohen Wohnkostenbelastung einen besonderen Bedarf an gefördertem Wohnraum. Zusätzlich müssen die Wohnbedarfe von Geflüchteten, die oft nur temporär untergebracht sind, berücksichtigt werden. In touristischen Regionen ist die hohe Nachfrage nach Zweit- und Ferienwohnungen zu berücksichtigen, die dem Wohnungsmarkt Wohnraum entzieht.

Empfehlungen für die Teilräume der Metropolregion

Die Metropolregion weist eine heterogene Siedlungsstruktur auf, die vom Wirtschaftszentrum Hamburg über stark verstädterte Räume bis zu ländlichen, teilweise peripheren Räumen reicht. Für diese unterschiedlichen Teilräume bedarf es jeweils spezifischer Empfehlungen für eine bedarfsgerechte Wohnraumentwicklung. In den ländlichen Räumen sollte die Wohnraumentwicklung stärker auf den Bestand und die Schaffung von kleineren, zentral gelegenen Wohnungen ausgerichtet sein und die Entwicklung neuer Einfamilienhausgebiete kritisch hinterfragt werden. Im Umland von Hamburg ist aufgrund des hohen Nachfragedrucks eine aktive Baulandpolitik erforderlich, die Innenentwicklungspotenziale nutzt und in regionaler Abstimmung auch neue Flächen mobilisiert. Die Stadt-Umland-Räume sollten sich aufgrund gemeinsamer Wohnungsmärkte und enger Verflechtungen als regionale Verantwortungsgemeinschaften verstehen und die Wohnraumentwicklung durch interkommunale Kooperationen steuern, Konkurrenzen vermeiden und eine qualitativ hochwertige Wohnraumversorgung sicherstellen.

Handlungsempfehlungen in acht strategischen Handlungsfeldern

Die strategischen Handlungsempfehlungen sind acht Handlungsfeldern zugeordnet. Sie bilden den Rahmen für eine strategische Befassung mit einer bedarfsgerechten wohnbaulichen Entwicklung auf kommunaler Ebene. Die Empfehlungen sind als Portfolio geeigneter und anwendbarer Instrumente zu verstehen, aus dem Kommunen die jeweils für sie geeigneten und anwendbaren auswählen können.

Übergreifende Zielsetzung ist es, durch ein strategisches Vorgehen eine bedarfsgerechte Wohnbaupolitik umzusetzen. Die Wirkungen sollten im Rahmen eines Monitorings beobachtet werden, um Ziele und genutzte Instrumente anpassen zu können, aber auch auf geänderte Rahmenbedingungen reagieren zu können.

Handlungsfeld 1 thematisiert die Schaffung von Entscheidungsgrundlagen durch Transparenz, Daten und Monitoring, wofür Wohnungsmarktbeobachtung und -monitoring sowie die Erstellung von Wohnungsmarktkonzepten empfohlen werden. Sie dienen dazu, Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten zu analysieren und Rückschlüsse auf künftige Wohnraumbedarfe zu erhalten.

Handlungsfeld 2 empfiehlt, dass Kommunen weiterhin eine aktive Baulandpolitik betreiben, um Wohnbauland zu mobilisieren, wobei kommunale Baulandmodelle und Bodenfonds zentrale Instrumente darstellen.

Handlungsfeld 3 richtet den Blick auf die Fokussierung der wohnbaulichen Entwicklung auf Innen- und Bestandsentwicklung, also auf die Nutzung baureifer und brachliegender Grundstücke und die Nachverdichtung von Bestandsgebieten. Insbesondere die Erstellung von Innenentwicklungskatastern und gezielte Eigentümer/-innenansprachen zur Aktivierung von Potenzialflächen stellen adäquate Instrumente dar.

Handlungsfeld 4 beinhaltet unterschiedliche Instrumente, mit denen Kommunen bauliche und freiraumplanerische Qualitäten für unterschiedliche Bedarfsgruppen sichern können. Hierzu gehört die Nutzung von Vergabeinstrumenten, Wettbewerbsverfahren und städtebaulichen Instrumenten

Handlungsfeld 5 empfiehlt eine Berücksichtigung von Infrastrukturfolgekosten bereits bei der Entscheidung über neue Baugebiete sowie in der Planungsphase durch einen Vergleich verschiedener Varianten. Hierfür sollten Kostenrechner genutzt werden, die langfristige Kosten und Nutzen von Flächenentwicklungen ermitteln.

Handlungsfeld 6 betont die Notwendigkeit eines interkommunalen Vorgehens für eine regional bedarfsgerechte und qualitativ hochwertige Flächen- und wohnbauliche Entwicklung sowie die Vermeidung von Konkurrenzen zwischen Kommunen und damit verbundene Fehlentwicklungen, da Herausforderungen des Wohnungsmarkts nicht an kommunalen Grenzen halt machen.

Handlungsfeld 7 sieht vor, dass relevante Wohnungsmarktakteure partnerschaftlich in das strategische kommunale Vorgehen eingebunden werden sollten, um Abstimmungs- und Regelungserfordernisse zwischen den Kommunen, der Wohnungswirtschaft und privaten Investor/-innen zu berücksichtigen.

Handlungsfeld 8 spricht sich abschließend dafür aus, dass der zunehmenden Bedeutung von Bürger/-innenbeteiligungen Rechnung getragen werden sollte. Dies geschieht nicht nur, weil Bürger/-innen erwarten, in Entscheidungen einbezogen zu werden, sondern auch, weil sie als Expert/-innen im Themenfeld bedarfsgerechtes Wohnen wertvolle Beiträge leisten können.

Inhaltsverzeichnis 

1. Zielsetzung 
2. Herangehensweise 
3. Einschätzungen zur aktuellen Bedarfslage auf dem Wohnungsmarkt 
3.1. Bedarf an familiengerechtem Wohnraum 
3.2. Bedarf an senior/-innengerechtem Wohnraum 
3.3. Bedarf an Wohnraum für kinderlose Paare und Singlehaushalte 
3.4. Bedarf an Wohnraum für Geringverdienende 
3.5. Bedarf an Zweit- und Ferienwohnungen
3.6. Zusammenfassung der Entwicklung der Nachfragegruppen in der MRH 
4. Übergreifende Herausforderungen und Empfehlungen für eine bedarfsgerechte wohnbauliche Entwicklung
4.1. Herausforderungen und Hemmnisse 
4.2. Übergreifende Empfehlungen für die Teilräume der MRH

5. Strategische Handlungsempfehlungen für die Kommunen in der MRH 
Handlungsfeld 1: Entscheidungsgrundlagen durch Transparenz, Daten und Monitoring schaffen
Handlungsfeld 2: Aktive Baulandpolitik betreiben 
Handlungsfeld 3: Innen- und Bestandsentwicklung forcieren 
Handlungsfeld 4: Qualitäten für unterschiedliche Bedarfsgruppen sichern 
Handlungsfeld 4a: Vergabeinstrumente 
Handlungsfeld 4b: Informelle Wettbewerbsverfahren 
Handlungsfeld 4c: Städtebauliche Instrumente
Handlungsfeld 5: Infrastrukturfolgekosten mitdenken 
Handlungsfeld 6: Interkommunal kooperieren 
Handlungsfeld 7: Partnerschaftlich agieren 
Handlungsfeld 8: Bürger/-innen beteiligen 

6. Quellen und Verzeichnisse

Anlage I - Projektsteckbriefe evaluierter Wohnbauvorhaben
„LeNa (LebendigeNachbarschaft)“ 
„Wohngemeinschaft Am Krögen“
„Dorf im Dorf – Gesund alt werden auf dem Lande“

Anlage II - Teilprojekte des Leitprojekts „Bedarfsgerechtes Wohnen“
TP 1 Steuerung der Ferienwohnnutzung; Stadt Cuxhaven 
TP 2 Schaffung von bezahlbarem Wohnraum; Samtgemeinde Elbtalaue 
TP 3 Dialogprozess interkommunale Wohnraumentwicklung; Städteverbund A14 
TP 4 Regionale Wohnungsmarktkonferenzen; Stadt Hamburg (und Nachbarkreise) 
TP 5 Qualitätsoffensive Wohnen, Region Heide und 11 Umlandgemeinden
TP 6 Nachhaltige, interkommunale Wohnflächenentwicklung bis 2030; Region Itzehoe 
TP 7 Bedarfsgerechte Wohnqualitäten; Gemeinde Malente (und Region Holsteinische Schweiz)
TP 8 Nachhaltige. Wohnraumentwicklung im peripheren ländlichen Raum und Missstandsmanagement; SG Nordkehdingen
TP 9 Wohnungsmarkt-Monitoring zur Entwicklung des Wohnraumangebote; Mittelzentrum Reinbek / Glinde / Wentorf

Anlage III - Externe gute Beispiele
1. Monitoring des Wohnungsmarkts in Leipzig 
2. Partnerschaftsmodell der Stadt Winsen
3. Bodenfonds Bocholt 
4. Erstellung von Testentwürfen in Buchholz
5. Belebte Ortszentren mit Hilfe digitaler Visionen 
6. Broschüre zum Leitprojekt Innenentwicklung der MRH
7. Dicht dran — vorbildliche Wohnprojekte in Hannover 
8. Förderprogramm „Jung kauft Alt“
9. Wohnberatung „Wohnen im Alter“ Lübeck
10. Projekt-Check Flächenplanungen vorprüfen
11. Konzeptvergabe Ortskernsanierung Kronshagen
12. Städtebauliche Verträge Wohnprojekt BornInk
13. Stormarner Bündnis für bezahlbares Wohnen
14. Bündnis für das Wohnen Hamburg
15. Gemeindekümmer/-in am Beispiel Dägeling